物管难题不妨试试这些招民生玉林新闻网

（原标题：业主和物业公司之间矛盾不断，物业公司遭遇棘手难题 物管难题，不妨试试这些招）

部分小区率先启用了行人门禁系统

“咱们小区物业不给力，车辆被盗，垃圾不及时清，这样的服务我不想交物业费了。”

“小区业主真难缠，我们物业已经尽力服务了，每月的物业费还是拖着不交。”

这样的互相埋怨几乎每一个住宅小区都会有，业主和物业公司之间似乎总是互相看不顺眼。到底谁更“占理”呢？

记者调查发现，玉城大部分小区兴起的时间并不长，物业管理起步没几年，市民正从自己的房子自己管理过渡到被人管理，需要一个适应的过程。一些物业公司为管理小区付出了较多的艰辛和汗水，使小区逐渐走上规范管理的轨道，但物管仍然面临诸多困难和问题。管理难点主要集中在业主拖欠物业费、车辆乱停乱放、乱丢垃圾、随意搭建等方面。物管和业主何时能“双赢”？记者走访了多个成熟运作的物业公司，听听他们的经验之谈。

收费难

问题：业主以各种理由拖欠物业费

多个小区的物业公司均表示有业主拖欠物业费的情况存在，拖欠理由五花八门：对物业服务不满意、垃圾清理不干净等。业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动不动就以拒交物业费相威胁。

一位资深物业管理人员介绍，有的小区入住率不高，物业收取物业费也存在很大的压力，例如该小区有100套房屋，只入住了70套，那30套待入住的房屋物业费收取就是一个难题，要靠物业自己掏腰包先行垫付。

“实际上，一些小区物业管理还算是比较到位的，但仍有业主无理由拖欠物业费，或者房屋长期闲置无人居住，找不到业主，也追缴不到物业费，致使物业公司管理积极性受挫。物业费收不齐，服务质量打折，又导致更多业主不交物业费，久而久之就形成了恶性循环。”应对：主动上门，与业主沟通

绰盛物业赵总经理告诉记者，业主拖欠物业费绝大多数是因为对物业服务不满意。解决方案算不上简单，但是很有效，物业方面针对拖欠物业费的业主，主动上门咨询意见，主动沟通和交流。针对业主反映的物业哪方面做得不够好，在以后的工作中及时修正和提高，从而得到业主的理解和支持，物业费自然就能够顺利收上来了。

问题：水电费难收，物业无奈先行垫付

据了解，部分小区的水、电费（或单独水费）由小区物业统一收取，然后再由物业公司支付给供电、供水单位。

广西宏志物业罗经理告诉记者，物业代收水、电费时，有可能出现未能全额收上水电费用的情况，那么未收上部分就需物业先行垫付，日积月累，就是一笔不小的费用。“不管业主按不按时交水电费，物业公司都得按时缴纳，否则小区可能会停水停电。”

应对：电子化管理，先付费后使用

罗经理表示，大城市很多小区实行水电煤电子化管理，先交费，后使用。电表、水表、煤气表都对应一张卡，业主需要先拿卡购买水、电、煤表数，然后充到家里对应的表上，才能使用。表数用尽后，便会自动切断。

这样的管理有很多好处，一来所有水电煤等费用都由业主自己缴纳，物业公司不用再背负中转的债务；二来一旦表数用尽便会自动切断，不充值不缴费就不能继续使用，业主无法拖欠费用，也解决了水电等部门被业主拖欠费用的问题。

但这种管理模式，首先需要供电、供水部门对系统进行升级和改造（一些小区管道煤气已实现智能化管理），支持智能电子化管理，光凭小区单方面是无法完成的。

车辆管理难

问题：车位少，停放无序

不少市民反映，由于小区道路狭窄，停车位规划少，几乎停不了多少辆车，许多有车住户不得不每天“抢车位”，车辆乱停现象严重。

有些小区在设计和规划之初，就已经确定了可容纳的车辆数，随着车辆的快速增长，小区内停车难问题更加凸显。记者晚上在江南片区走了一圈，一些小区周边道路停满了车辆，多为小区业主停放的，因为小区内已经停满，不得已停到了小区外。而在城东，小区也不少，但车辆停放在路边的情况相对较少。

“不少小区之前是按1:0.5的车位比例规划，随着人们生活水平的提高，很多家庭都拥有一辆甚至两三辆小车，小区现有停车位远远不能满足业主的停车需求。”广西宏志物业罗经理说，加上周边小区的车辆相互乱停乱放，给小区停车带来巨大压力。应对：安装车辆门禁系统

罗经理表示，为了加强对小区车辆的管理，杜绝外来车辆占位停放，其管辖的小区实行了车辆凭证出入的管理模式，物业给业主提供车辆临时出入证，车辆凭证进出小区。

“目前已安装了车辆门禁系统，以后门禁系统正式启用后，车辆需刷卡才能进入小区，管理更智能和规范。”罗经理说。“不过，因为小区范围是固定的，车位容量也有限，面对日益增长的机动车辆，车位扩充目前还没有更好的解决方案。”

据记者观察，除了出入证的管理方式外，很多新小区都采用了电子门禁系统，需要刷卡才能进出小区。

绰盛物业赵总经理告诉记者，小区设置了门禁系统，车辆进出小区均要刷卡，门禁系统还可以对车辆的停放地点划分等级，一般的车辆进入小区大门需要刷一次卡，进入小区后可以停在露天的停车位或者一层车库内。若停放在地下车库，进入地下车库时仍要再刷一次卡，未经授权的出入卡无法进入地下车库，从而可防止外来车辆随意进入地下车库，对车辆也能够分类管理。

防盗难

问题：开放式小区容易失盗

“我的电动车不见了，门口的保安根本形同虚设，我要找他们讨说法。”一大早，某小区的住户李女士就嚷嚷开了。据记者观察，李女士所住小区为开放式小区，人员可随意进出，不需要身份验证，给小偷提供了诸多“便利”。此外，安保人员巡逻间隔时间长、巡逻覆盖不全面、小区出口多但无人值守等也是一些小区频频失盗的原因。应对：封闭式管理，加强视频监控

绰盛物业赵总经理认为，光靠监控、巡逻防盗是不够的，比较先进的是启用封闭式管理模式。“我们目前已经实现了半封闭式管理，不光小区各个大门口都安装了门禁系统，业主及进出小区的人员需刷卡才能进入，楼道还有一道门禁系统，同样需刷卡进入。降低了闲杂人员进入小区的几率。”

此外，绰盛物业在小区门口、主要道路、车库、楼道等处安装了监控设备，随时掌握小区内动静。除了电子监控，每小时会有两组安保人员分头对小区进行巡逻，除了公共道路，每个单元每层楼都要巡逻到位。监控室能够远程了解到各个位置的巡逻情况。

赵总经理表示，全封闭式管理模式更先进，除了能实现人车分流，车辆直达地下车库不与行人共享道路，还有一套访客系统，访客在大门通过对讲系统呼叫业主，业主通过远程操控给访客开门，闲杂人员无法进入小区，目前他们正朝这方面努力。

规划缺陷“后遗症”

物管“摸着石头过河”

一位从事物业管理多年的业内人士表示，目前玉林城区很多小区规模不大，部分小区规划标准也不高，存在停车位少、建筑面积小、环境资源配置不足等方面问题，最明显的是小区停车难。

此外，部分小区一期工程完工交付使用，二期工程接着动工，入住业主要忍受工地的灰尘、噪音等。而配套设施无法一次性完善，很多配套设施由物业公司不断添加和改进，给后期实施物业管理带来诸多问题和困难。

由于受到前期规划的限制，后期想扩建并不容易。而经济发达的省市和地区，楼盘开发建设前期规划比较完善，规模也较大，如楼房的设计、小区内的设施（包括垃圾中转站、公厕、自行车摩托车停放处、花园、泳池等）规划到位，道路宽敞、有足够的绿化和娱乐设置。交付方式为小区统一建设完毕后，一次性交付使用，这样更利于后期物业的管理，也解决了边建设边入住难管理的问题。

据了解，玉林小区的物业公司大多还在初步探索、外出学习借鉴经验和自我完善阶段，他们希望能得到广大业主的支持和理解，一起营造小区良好的生活居住环境。

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