提前还贷再买房不一定不划算

杜娟 　　9月21日，南京取消楼市“限购”；9月30日，央行、银监会松绑楼市“限贷”。楼市由此进入一段全新的“无限”时代。　　首套房贷结清再贷算首套，利率最低可打7折——央行、银监会出台新政为楼市“限贷”松绑后，为了享受二套房的低首付及低利率，很多改善型需求及投资者都想到了提前还贷。那么提前还贷划算吗？现在的楼市行情下，再贷款买房投资还有没有赚头？融360桶过本文为你解答相关问题。　　现象：房贷新政催生提前还贷潮　　“限贷”松绑后，市民成先生第一时间就想到了提前还贷，目前正在和银行联系提前还贷事宜。　　“我是2008年买的首套房，贷了30万元贷款，现在只剩下10万元左右了。”成先生说，当时手头钱不多，只卖了一套70多平方米的两居室。现在手头又有了五六十万元的积蓄，父母过来帮忙带孩子，房子也显得特别拥挤，于是就想再买套100多平方米的三居室。但之前限贷，二套房要首付七成，他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清，再买房只要首付三成，他正好钱够用。　　融360从多家银行获悉，最近咨询和提前还贷的客户明显增多。提前还贷的主要是想低首付买二套房的改善性客户，包括部分投资者。一家股份制银行信贷部相关人士说，仅熟悉的朋友的咨询电话，他每天都要接到好几个。　　融360提醒：是否提前还贷要考虑三因素

为了享受首套房贷政策而“还老贷新”，不一定划算。在“还老贷新”之前，一定要考虑三个方面的因素。　　一是目前手上“老房贷”的利率水平。如果老房贷执行的是7折利率，目前年息只有4.585%。如果将老房贷还清再贷，目前很难再享受到利率优惠，只能执行6.55%的基准利率。同样100万元10年期的贷款，新房贷要比老房贷多付近12万元的利息。　　二是要考虑老房贷已经贷了多久。如果贷款时间很短就提前还贷，不同的银行会有一些不同的惩罚性措施。如果贷款时间已比较长到了中期，相当于已提前向银行还了相当部分的利息，此时提前还贷也不划算。　　三是要考虑用于提前还贷的机会成本，也就是用于提前还贷的资金现有投资收益水平的高低。如果投资收益水平远远高于房贷利率，也不宜提前还贷。　　融360认为：高利率下贷款买房投资不划算，有“还老贷新”打算的多数是想买房投资，但民生证券分析师邢华秀分析，由于房贷利率、交易费用都很高，目前贷款买房投资，可能并不划算。　　以首付30万元，贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元。算上3%的契税等费用，100万元的房子购房总成本接近130万元。最新发布的9月百城价格指数显示，百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算，10年后房价不到112万元，投资10年甚至还亏损10多万元。

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还款月数120月每月还款7,966.18元总支付利息255,941.38元本息合计955,941.38元　　与此相对应，如果将30万元投入年息6%的银行理财，同时每月定投7966元，10年后可收回1872831万元。

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